云顶娱乐手机版安卓:孙伟增:用数据说话:北京的学区房贵吗?

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  • 时间:2018-11-23 16:13
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近日来,“天价学区房”成为社会舆论存眷的焦点。以北京为例,从十几万到几十万元每平米,学区房的价钱在屡翻新高的同时,也不竭应战着怙恃们的蒙受底线!是的,如许一个价钱对非本地的中产阶级家庭来讲相对是一个难以想象和承当的数字。当然,此中不乏中介公司和媒体的炒作行为,然而学区房这个概念已真真切切的印在了咱们的脑海里。

学区房之以是会遭到社会各界的存眷,我认为次要有如下两个方面的缘由:第一,从需要角度来看,由于我国学区轨制的具有,家庭对学区房的需要仍然属于刚性需要,受存眷面广;第二,由于优质的教诲资源相对不足,需要端竞争招致学区房价钱连续走高,许多家庭深受其害,抱怨不竭。在中国都会房价不竭爬升的明天,天价学区房的涌现则愈加精准地震动了老百姓敏感的神经,也因而成为媒体存眷的热点。

那末学区房真的贵吗?咱们用数据谈话。

咱们起首来看一组统计数据,如表1。按照咱们把握的二手房实在买卖数据,在刚从前的2016年,北京市内城六区(东城、西城、向阳、丰台、石景山、海淀)的二手房成交均价为56613元/平方米,此中重点小学学区房均价为63972元/平方米,较其余住房(非学区房和非重点学区房)的价钱每平米均匀高出7359元,溢价率为13.0%。此中在溢价最高的海淀区,重点小学学区房均价要高出其余住房约17000元/平方米,溢价率为27.9%;而溢价率最低的石景山区,学区房价钱要比其余住房价钱均匀还低657元/平方米!哪怕再破的学区也不克不及倒贴钱吧?由此可见,这类统计了局若干都是具有误差的。而目前许多媒体的报导也多是基于统计数据而来的,好像有点“搞事情”的意思。那末学区究竟值若干钱呢?

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这里咱们经由过程一种更为迷信的方式来测算住房这个学区属性招致代价几多。目前学术界关于学区房溢价的测算方式次要依赖于特性价钱模子,即把住房的代价划分红住房的各类物理属性和区位属性对应的代价之和,而后从中剥离出学区属性的代价。详细的模子方式如下:

房价=α+β×住房的物理属性+γ×住房的区位属性

此中,物理属性包孕了屋宇的面积、朝向、楼层等特性,而区位属性则包孕学区、交通便捷性以及住房周边环境等其余区位特性。然而这类传统的特性价钱模子方式往往面对着脱漏变量问题。为此,咱们经由过程空间配对的类反复买卖方式以愈加正确地捕获学区属性对住房代价的进献值。详细来讲,以每个学区房作为观测样本,挑选空间上与其间隔在500米范围内的其余非学区房作为对比样本,而后再哄骗特性价钱模子比较两组住房的价钱差距。经由过程这类方式失掉的了局就能够较为清洁地反映学区属性在住房价钱中所占的比重。(详细的方式可拜见:胡婉旸、郑思齐、王锐:《学区房的溢价究竟有多大:哄骗“租买差别权”和配对回归的实证估计》,《经济学(季刊)》,2014年第2期)

如图1所示,咱们从头盘算失掉重点小学学区房每平方米的溢价均匀为5480元,溢价率9.7%,较统计了局降低了3个百分点。也就是说,在北京内城六区购置一套100平方米的学区房,怙恃要额定领取54.8万元。尽管9.7%的溢价率在听惯了天价学区房和股市大起大落的观众眼前略显低调,然而每平米濒临5500元的价钱仍然是相称可观的。此中,溢价最高的东城区,均匀每平方米学区房价钱要高出8194元,溢价率为12.6%;而向阳区的学区房溢价率则到达了15.5%,为北京市内城六区最高;海淀区的学区房溢价也到达了10.1%,接下来序次是丰台区、石景山区,最初才是价钱最高的西城区,均匀溢价率惟独不到2%。

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那末这个价钱贵吗?

据2012年的一个非官方数据,北京市最佳的几所小学的择校费在当时已到达了20万元摆布,大部分重点小学的择校费都要超过6万元。几年后的明天,这一隐含价钱较着还要更高。由此来看,5000多元/平方米的学区价钱就显得不那末离谱了,当然咱们也愈加容易懂得为什么在从前几年许多迷你学区房上市并受追捧。总结来看,北京的学区房的确很贵,但这其实不齐全是由于它是学区房招致的,那是由于它在北京,并且是在北京最佳的区位,以是哪怕不学区这个标签,它仍然 依据很贵!以是,至多从学区房的溢价的角度来看,我认为北京市的住房市场仍是处于感性范围以内的!

当然,关于学区房贵与不贵的争执到此还远不停止。我认为至多还有如下两点值得沉思 深入。起首,500万+50万和0+50万,这两个50万同样吗?其次,若是我告知你学区房的价钱比其余住房涨得更快,你还会认为它贵吗?

最初需要指出的是,高价学区房的形成是由我国地皮轨制、教诲轨制、地方财政结构等多方面要素配合形成的,住房市场只是一个表象。若是咱们只从住房市场动手,将难以从根本上解决问题。

想知道学区房价钱涨得有多快,想了解更多其余都会的学区房溢价问题吗?请继承存眷咱们后续的研究成果。

(经济与社会研究院副研究院 孙伟增)